Met een nieuwe wet wil minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting voor honderdduizenden huurders de huur verlagen. De wet zorgt voor een huurplafond voor middenhuurwoningen. Maar particuliere verhuurders zijn fel tegen en zeggen dat ze hun huurhuizen dan moeten verkopen. Ook de formerende partijen hebben inmiddels grote twijfels over de plannen.
Het Kadaster bevestigt een toename in het aantal verkochte huurhuizen, maar zegt tegelijkertijd dat het totaal aantal huurwoningen, ondanks alle vrees, juist is toegenomen. "Veel verhuurders verkopen huizen aan andere verhuurders, waardoor ze in de huurmarkt blijven. Ook nieuwbouw voegt veel huurwoningen toe", zegt Paul de Vries, woningmarktexpert bij het Kadaster.
Woonlasten
Het Kadaster bracht de totale woningvoorraad van huurwoningen in kaart. Van kleine eigenaren met maximaal vijf huurwoningen tot de grote institutionele beleggers met meer dan 50 huurwoningen tot soms wel duizenden huurwoningen in hun portefeuille, zoals de pensioenfondsen. "Van alle type categorieën verhuurders zien we dat de huurwoningvoorraad toeneemt", zegt De Vries.
Ook de transformatie van kantoren naar woningen vult die voorraad aan, berekende het Kadaster. "En huizen van mensen die een nieuw huis kopen, maar hun oude huis verhuren. Dat telt allemaal op."
Volgens het CBS besteden jongeren onder de 35 jaar, die huren van privépartijen, bijna de helft van hun besteedbaar inkomen aan woonlasten. Daarom wil De Jonge de huurmarkt gaan regelen. Zijn wet komt bovenop eerdere maatregelen en hogere belastingen die de afgelopen jaren zijn ingevoerd. Zo ging in 2021 de overdrachtsbelasting voor beleggers omhoog van twee naar acht procent. Inmiddels is dat 10,4 procent.
300 euro minder
Verhuurders en beleggers klagen al tijden dat door alle maatregelen verhuren niet langer rendabel is. En ook de Raad van State waarschuwde eind vorig jaar dat verhuurders hun panden zullen verkopen. Huurders zouden het daarom nog moeilijker krijgen, omdat ze vaak te weinig verdienen om een huis te kunnen kopen.
In Den Haag verkocht verhuurder Niek Verra onlangs een appartement van 53 vierkante meter. "De huur was 1150 euro per maand. Met de nieuwe wet zou ik 850 euro kunnen vragen, dat scheelt 300 euro. Dan komen we gewoon niet meer uit." De aankoop en verbouwing van het appartement kostte hem in 2015 zo'n 140.000 euro. Het appartement is nu verkocht voor 286.000 euro.
Uiteraard kunnen verhuurders hun huurhuizen pas verkopen als de huurder vertrekt en dat kost tijd, zegt het Kadaster. De Vries: "De grote verkoopgolf zal pas op termijn plaatsvinden."
Vastgoed Belang, de belangenvereniging voor particuliere vastgoedbeleggers, zegt dat veel van de leden voornemens zijn om te verkopen. "Op basis daarvan zeggen wij - en dat zegt Iedereen die een beetje verstand heeft van de woningmarkt - dat dit een negatief effect zal hebben op de woningvoorraad", aldus Kavish Partiman.
Starters
Toch ziet het Kadaster dat een deel van de huurhuizen van particuliere verkopers in handen komt van andere verhuurders, en daarmee niet wordt onttrokken aan de huurwoningvoorraad. "Ze wisselen gewoon van eigenaar", aldus De Vries.
Het Kadaster ziet ook een stijgend aantal huurhuizen dat naar kopers gaat die er zelf in gaan wonen. Dat geldt bijvoorbeeld voor een groep die al jaren symbool staat voor de verliezers op de huizenmarkt: de jonge starters. Juist die groep profiteert nu. "Huurwoningen die nu vanuit investeerders op de markt komen, vallen in het vakje waar starters in geïnteresseerd zijn", zegt De Vries. "Het zijn betaalbare woningen."
Het wetsvoorstel van minister de Jonge moet nog door de Tweede en Eerste Kamer. De VVD, BBB zagen er eerder al weinig in en afgelopen woensdag bleek tijdens een Kamerdebat dat ook NSC en PVV grote twijfels hebben bij het voorstel.
