Vier grote steden: voer wet in die hoge huren in vrije sector aan banden legt
De vier grote steden hopen dat de Tweede en Eerste Kamer binnenkort voor de Wet betaalbare huur stemmen. Dat wetsvoorstel van demissionair woonminister De Jonge moet regelen dat voor een groot deel van de huurwoningen in de vrije sector een maximale huur gaat gelden.
Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht zeggen dit in reactie op vragen van de NOS over hun ervaringen met een andere wet die huurders in de vrije sector moet helpen, de Wet goed verhuurderschap. Die werd op 1 juli 2023 ingevoerd. Door die wet kunnen gemeenten optreden tegen onder meer intimidatie en discriminatie door verhuurders en te hoge servicekosten of borg.
'Cruciaal tegen uitbuiting'
Maar dat is volgens de steden dus niet genoeg. "Een belangrijk punt dat ontbreekt, is dat er geen regels zijn over de huurprijs", zegt de gemeente Rotterdam. "Wij kijken uit naar de stemming over het Wetsvoorstel betaalbare huur. Die wet moet ervoor zorgen dat de bestaande huurprijsbescherming wordt uitgebreid naar het middensegment."
"Door gebrek aan huurprijsregulering komen we grote uitbuitingsgevallen tegen", zegt de gemeente Den Haag. "Een huurprijs van 2200 euro voor 65 vierkante meter of stevige overbewoning omdat een pandeigenaar er per bedje een astronomisch bedrag uithaalt, zijn helaas geen uitzonderingen. De Wet betaalbare huur is dan ook cruciaal voor gemeenten met veel misstanden."
"Extreme huurprijzen sluiten te veel mensen uit van een goed en betaalbaar dak boven het hoofd", zegt de gemeente Amsterdam. "Daarom zijn we groot voorstander van het reguleren van het middenhuursegment." Volgens Utrecht is de noodzaak de afgelopen jaren nog urgenter geworden. "Dan kunnen gemeenten snel stappen zetten om de betaalbaarheid te vergroten. Deze mogelijkheid missen we nog."
1 juli?
Minister De Jonge hoopt de wet 1 juli in te voeren. Het puntensysteem dat nu al geldt voor sociale huurwoningen tot een huur van 880 euro, gaat dan ook gelden voor huurwoningen in de vrije sector tot een huur van 1123 euro en 1235 voor nieuwbouw. Van honderdduizenden woningen moet de huur dan gemiddeld zo'n 190 euro omlaag, verwacht het kabinet.
Veel particuliere verhuurders zijn fel tegenstander. Ze vinden dat verhuren dan niet rendabel genoeg meer is en zeggen dat ze huurwoningen daarom zullen verkopen.
De Wet goed verhuurderschap geeft ons stevige instrumenten om foute verhuurders aan te pakken.
De tien grootste gemeenten zijn veelal positief over die andere huurwet, de Wet goed verhuurderschap. Al vinden ze het vaak nog te vroeg om te concluderen in hoeverre huurders erdoor geholpen worden.
Iedere gemeente moet nu een meldpunt hebben waar huurders kunnen klagen over de huisbaas. De gemeente kan dan de verhuurder waarschuwen, een dwangsom opleggen of beboeten. Zo mag de borg volgens de wet nog maximaal twee keer de kale huur bedragen.
"Het helpt", zegt Den Haag. "Deze wet geeft ons stevige instrumenten om foute verhuurders aan te spreken en zo nodig aan te pakken, onder meer met boetes van 1000 tot 80.000 euro. We merken ook dat verhuurders op eigen initiatief zaken aanpassen."
'Nog geen boetes'
"Bij een ernstige situatie kan de gemeente direct handhaven", zegt Utrecht. "De regelgeving is nog relatief nieuw. Er zijn nog geen boetes en dwangsommen opgelegd." Ook Nijmegen zegt nog geen handhavingsacties te hebben gedaan na meldingen. De gemeente kreeg vooral meldingen over intimidatie, zoals ergens naar binnen gaan zonder toestemming en dreigen met opzeggen of niet verlengen van de huur.
Rotterdam zegt dat de wet ook de rechtsbescherming van arbeidsmigranten verbetert, doordat een arbeidscontract en een huurcontract nu verplicht gescheiden zijn. Amsterdam krijgt vooral meldingen over hoge servicekosten en de borg, Eindhoven over verhuurders die de borg niet teruggaven, noodzakelijk onderhoud dat niet gedaan werd en verbale agressie.
Naming en shaming
Den Haag vindt het verder bijzonder dat boetes voor verhuurders met naam en toenaam gepubliceerd moeten worden. "Hierdoor ontstaat een soort 'naming and shaming' en is het voor huurders mogelijk om te controleren of hun verhuurder over de schreef is gegaan."
Tilburg heeft meldingen gehad over intimidatie, een te hoge borg en servicekosten. "In één zaak is een waarschuwingsbrief gestuurd vanwege een te hoge waarborgsom. Het ging hier om vijf meldingen over hetzelfde adres." Almere vindt het nog te vroeg om "gefundeerde uitspraken te doen over of het instrument ook het verwachte resultaat gaat opleveren."
Moeilijk te bewijzen
Verschillende gemeenten vinden het bewijzen van discriminatie of intimidatie vaak ingewikkeld. "Dit gaat vaak impliciet, het is voor de 'ontvanger' duidelijk, maar gaat op zo'n manier dat het heel lastig is om er 'een zaak van te maken'", zegt bijvoorbeeld Eindhoven.
Groningen heeft hierom kritiek op de wet. "De gemeente heeft geen ervaring met onderzoek en rechercheren naar strafrechtelijke gedragingen. Ook heeft de wetgever geen handvatten aan de gemeente gegeven hoe om te gaan met dergelijke klachten."
Soms geen meldpunt
Iedere gemeente moest van de wet uiterlijk 1 januari 2024 een meldpunt hebben waar huurders terecht kunnen. Veel grote gemeenten hebben dat meteen op 1 juli 2023 ingesteld.
Maar bij heel wat kleinere gemeenten kon de Vereniging Nederlandse Gemeenten op 19 januari nog geen meldpunt vinden.
