Beleggers onder vuur, maar hoeveel schuld hebben ze aan woningcrisis?

Enkele jaren geleden moedigde de overheid vastgoedbeleggers aan hier flink te investeren. Nu worden beleggers gezien als de boemannen van de Nederlandse woningmarkt.

De overheid wil ze beknotten met extra regelgeving. Deze week nog lieten 130 gemeenten weten een zelfbewoningsplicht te overwegen. De vraag is alleen: hoe terecht is het om beleggers aan te pakken en vooral hoe zinvol?

Meer beleggerswoningen

Het beeld is dat vastgoedbeleggers massaal huizen opkopen - vaak starterswoningen - om ze vervolgens duur te verhuren. Het aantal woningen in bezit van beleggers is de afgelopen tien jaar inderdaad met bijna een derde toegenomen, naar 1,1 miljoen. In diezelfde periode steeg het totaal aantal huizen maar 8 procent.

Toch zegt Frank van Blokland, de directeur van grote beleggersclub IVBN: "Ik ben er vrij zeker van dat de nieuwe beleggers niet de oorzaak zijn voor de prijsstijgingen."

Ja, dat zijn woorden van een belegger zelf. Maar hij heeft een punt: de invloed van commerciële verhuurders op de huizenprijzen lijkt bescheiden, als je naar de cijfers kijkt.

Zo bezitten beleggers maar een beperkt deel van de huizen in Nederland. Woningcorporaties hebben de meeste huurhuizen; vooral sociale huurwoningen die maximaal 752 euro per maand kosten. Beleggers bezitten zo'n half miljoen woningen in deze sector.

In de tweede grafiek zie je dat in totaal 540.000 huurwoningen in de vrije sector vallen. Daar mag de verhuurder zelf bepalen wat het huis per maand kost.

Ongeveer een op de drie vrijesectorwoningen is in handen van corporaties. Die huizen vallen doorgaans onder middenhuur, met een prijs tussen de 752 en 1005 euro per maand. Een wat kleiner deel is in handen van grote vastgoedbeleggers. Denk aan banken en pensioenfondsen die jouw spaargeld in huizen stoppen om zo rendement te maken.

Beleggers drijven de huurprijzen in de vrije sector te veel op, klinkt het vaak. Dat lijkt mee te vallen. Sinds 2014 stegen de huurprijzen landelijk met 52 procent, maar de prijzen van koopwoningen stegen nog meer. "Wij verhuren woningen op een redelijk huurniveau", zegt Van Blokland, die grote, institutionele beleggers vertegenwoordigt. "70 procent van onze woningen zit tussen de 750 en 1250 euro per maand."

En de duizenden particuliere verhuurders dan? Die liggen misschien wel het meest onder vuur. Zij hebben vaak maar één of een paar woningen. Particulieren met meer dan duizend woningen zijn er weinig.

Zo heeft Darrell Meertins drie panden in Delft. Het beeld van beleggers als hebzuchtige profiteurs, vindt hij belachelijk. "Ik probeer bij te dragen aan het oplossen van de vraag die er is. Ik transformeer kantoor naar woonruimte en ik probeer het zodanig in te richten dat het betaalbaar is. Want appartementen creëren die niemand kan betalen, levert mij ook niets op."

Ook Van Blokland benadrukt: "Maar 110.000 woningen in de vrije sector zitten boven de 1000 euro huur, dus het probleem is beperkt en overzichtelijk."

Dat zien veel steden toch anders. Zo staan in Amsterdam, waar de woningnood hoog is, panden die door grote beleggers zijn opgekocht leeg, zegt econoom Mathijs Bouman. Vaak zijn ze in slechte staat. "Die beleggers doen er weinig mee en dan ergeren inwoners van de stad zich daar heel erg aan."

In heel Nederland is 12 procent van de woningen die beleggers verhuren niet bewoond, volgens het CBS. Bij woningcorporaties gaat het om maar 3 procent.

Mede daarom willen veel gemeenten vanaf 1 januari woningkopers verplichten in het huis te wonen. Naast leegstand moet die maatregel voorkomen dat particulieren woonhuizen opkopen om vervolgens te verhuren voor hoge prijzen.

De vraag is wel hoe effectief dit soort maatregelen zijn. "De overdrachtsbelasting heeft alleen maar de prijzen opgedreven, en verder niks betekend", zegt Van Blokland.

Een andere maatregel, het uitbreiden van het puntenstelsel, betekent dat meer huurwoningen vanaf januari in het sociale segment zullen vallen. Op die manier neemt het aantal betaalbare huurwoningen toe.

Maar het totaal aantal woningen zal er niet door toenemen. Van Blokland vreest zelfs dat de maatregel leidt tot minder nieuwbouw. Want voor grote vastgoedbeleggers wordt het minder aantrekkelijk om betaalbare woningen te bouwen juist doordat die straks sneller onder sociale huur vallen en dus minder opleveren. "Deze ingreep gaat investeringen in nieuwbouw ontzettend remmen. De politiek maakt soms slechte beslissingen."

Van de zelfwoonplicht is Van Blokland wél voorstander. Die raakt dan ook vooral de particuliere verhuurders. "Er zijn veel beleggers toegetreden tot de markt, omdat ze bij de bank niks meer konden krijgen aan rente. Daar is op zich niet zo veel mis mee. Maar wel dat die woningen soms voor te hoge prijzen werden verhuurd gelet op de kwaliteit."

Maar ook al kan de woonplicht bestaande koophuizen uit handen van 'cowboys' houden, de maatregel verandert niets aan het woningtekort. "Je verschuift alleen de pijn tussen de huurder en de koper", zegt Bouman.

Van Blokland: "Het voortdurende tekort aan woningen, zowel in de koopsector als in de huursector, dát is de oorzaak van de prijsstijgingen."

'Zie af van regulering'

Meer bouwen blijft daarom de belangrijkste oplossing voor de woningcrisis. Bouman: "Als je er snel een paar honderdduizend woningen bijbouwt, dan kan én die belegger z'n huurwoningen uitbaten én kunnen starters een huisje kopen."

Belegger Meertins uit Delft denkt dat de huurprijzen dan ook weer zullen dalen. "De overheid heeft de sleutel voor de oplossing. Die moet ervoor zorgen dat er voldoende aanbod is."

Grote beleggers kunnen daaraan bijdragen, zegt Van Blokland. "Meer dan 10 procent van de jaarlijkse nieuwbouw vindt plaats door 17 institutionele vastgoedbeleggers. Wij kunnen het aantal verdubbelen."

Daarvoor moet de overheid wel afzien van extra regulering, vindt Van Blokland, om het voor beleggers aantrekkelijk te houden te investeren in de woningmarkt. "We moeten al hoge bouw- en grondkosten betalen, dus grijp niet verder in. We hebben gewoon heel veel woningen nodig, dat is de enige manier om die crisis aan te pakken."

Eerder onderzochten we welke creatieve oplossingen kunnen bijdragen aan een oplossing voor de woningcrisis, zoals het splitsen van huizen: