Nieuwe huurwet leidt ook tot meer sociale huurwoningen

• Leen Kraniotis

  redacteur economie

De Eerste Kamer heeft gisteren voor de Wet betaalbare huur gestemd, in navolging van de Tweede Kamer. Daarmee gaat de veelbesproken wet er echt komen. Er komt dan een nieuwe categorie huurhuizen met een gereguleerde middenhuur.

De wet heeft ook tot gevolg dat er sociale huurwoningen bij komen. Demissionair minister De Jonge van Binnenlandse Zaken verwacht in de toelichting bij de wet dat dat er ruim 100.000 zullen zijn.

Het gaat om bestaande woningen die nu nog als vrijesectorwoning worden verhuurd. Maar doordat door de nieuwe wet een huurverlaging makkelijker kan worden afgedwongen, kunnen huurders van die woningen huurverlaging krijgen tot het niveau van sociale huur. Dat is maximaal 880 euro.

Dat werkt als volgt. Nu worden er nog woningen verhuurd als vrijesectorwoning, terwijl ze op basis van het puntenaantal eigenlijk een sociale huurwoning zijn met een maximale huur van 880 euro.

Maar die lagere huur was tot nu toe moeilijk af te dwingen. Je mocht als huurder alleen de eerste zes maanden na ingang van het contract een huurverlaging eisen bij de Huurcommissie op basis van het puntenaantal. Daarna mocht dat niet meer en was het verhuurders dus toegestaan een (te) hoge huur te vragen.

Dat verandert, de termijn van zes maanden verdwijnt. Huurders kunnen straks altijd naar de Huurcommissie stappen als hun woning op basis van het puntenaantal moet worden aangemerkt als een sociale huurwoning.

Ook bestaande contracten

En er is over deze wet altijd gezegd dat de middenhuurregels alleen gelden voor nieuwe contracten, die dus na de ingangsdatum van de wet worden aangegaan. Zittende huurders kunnen dus niet een huurverlaging eisen zodra de wet van kracht is (bij middenhuurwoningen met een puntenaantal van tussen de 144 en 186 punten).

Maar voor woningen met minder dan 144 punten (de categorie sociale huurwoningen) geldt de nieuwe wet straks ook voor bestaande contracten. Er geldt wel een overgangsperiode: huurders van zo'n woning kunnen pas een jaar nadat de wet is ingegaan naar de Huurcommissie stappen voor een huurverlaging. De wet gaat 1 juli in, dus dat is dan per 1 juli 2025.

En dat is niet de enige verandering. Tot nu toe was er weinig wat verhuurders ervan weerhield om meer huur te vragen dan was toegestaan op basis van het puntenaantal. Het enige wat kon gebeuren was dat een huurder in de eerste zes maanden via de Huurcommissie een huurverlaging afdwong. Maar straks kunnen verhuurders ook boetes van de gemeente krijgen als ze te veel huur vragen. De regels worden nu dus fors aangescherpt.

Gedoe met huisbaas

In de praktijk stapten veel huurders niet naar de Huurcommissie. Zo waren mensen wellicht onbekend met de regels. Ook hadden ze vaak tijdelijke contracten en hadden dan liever geen gedoe met de verhuurder uit angst dat die de huur niet zou verlengen. Ook hier wordt wat aan gedaan. Want naast de Wet betaalbare huur gaat ook de Wet vaste huurcontracten binnenkort in.

Die regelt dat tijdelijke huurcontracten worden verboden, behalve voor een paar specifieke situaties. Vaste contracten worden weer de norm en dan hoeven huurders dus niet meer bang te zijn dat de huisbaas geen contractverlenging geeft omdat ze 'moeilijk doen'.

De Woonbond, de belangenclub van huurders, is blij met al deze veranderingen. "Vaste huurcontracten zijn een rechtstreekse verbetering voor huurders. Er is dan veel minder sprake van angst of terughoudendheid om stappen te ondernemen", zegt een woordvoerder.

Puntencheck

De bond raadt huurders aan om een puntencheck te doen. "En als daar uitkomt dat je te veel betaalt, dan is de stap naar de Huurcommissie relatief eenvoudig."

De Woonbond zegt dat mensen ook eerst aan hun verhuurder kunnen vragen om de huur aan te passen. "Als die negatief reageert, kun je alsnog naar de Huurcommissie gaan. Wij gaan ervan uit dat de meeste verhuurders goed weten hoe het zit en deze wetswijzigingen scherp in de gaten houden."

Of die ruim 100.000 sociale huurwoningen er ook echt komen hangt wel af van wat huurders en verhuurders gaan doen. Want zittende huurders moeten dus naar de verhuurder of Huurcommissie stappen voor huurverlaging.

En verhuurders kunnen er ook voor kiezen om, als een huurder vertrekt, niet opnieuw te verhuren maar te verkopen. Veel particuliere verhuurders dreigen daarmee, omdat ze het rendement door die lagere huren te weinig vinden.