Geen overdrachtsbelasting starters: sympathiek, maar met flinke bijeffecten
Als starter een woning kopen is nu een bijna onmogelijke opgave. De woningmarkt zit muurvast en daar moet iets aan gebeuren, vinden zowat alle betrokkenen in de sector. Het kabinet presenteert daarom op Prinsjesdag de maatregel om de overdrachtsbelasting voor starters af te schaffen en die voor particuliere beleggers juist te verhogen, melden Haagse bronnen aan de NOS.
Op dit moment bedraagt de overdrachtsbelasting 2 procent. Voor mensen van 18 tot 35 die voor het eerst een woning kopen en er zelf in gaan wonen, gaat die omlaag naar 0 procent. Voor particulieren die een pand kopen maar er niet zelf in gaan wonen - dus ook bijvoorbeeld ouders die een woning kopen voor hun kind - stijgt de overdrachtsbelasting naar 8 procent. Is dat het juiste smeermiddel om de woningmarkt weer op gang te krijgen?
Te weinig nieuwe woningen
Vereniging Eigen Huis (VEH) denkt van niet. Voorzitter Hans André de la Porte: "Het is een sympathiek idee, maar Vereniging Eigen Huis heeft er wel bedenkingen bij. Het grote probleem van starters is namelijk het grote tekort aan betaalbare woningen."
Dat is Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft met VEH eens: "Het probleem zit voornamelijk aan de aanbodkant: er zijn niet genoeg nieuwe woningen en al helemaal niet voor starters."
Hoewel het afschaffen Femke en Bram zo'n 8000 euro zou kunnen schelen, zijn ook zij er niet van overtuigd dat ze daardoor eerder een huis kunnen kopen:
Projectontwikkelaars bouwen voornamelijk voor het duurdere segment in de markt. Boelhouwer: "De prijs van een gemiddelde nieuwbouwwoning ligt nu een ton boven de prijs van een gemiddelde bestaande woning." Voor een sterkere positie van starters moet dat aangepakt worden, vindt Boelhouwer: "Bijvoorbeeld door specifieker voor starters te bouwen en woningen via procedures aan hen toe te wijzen."
Bekijk ook deze video waarin Nieuwsuur creatieve initiatieven onderzoekt om de doorstroom op de woningmarkt op gang te brengen:
Een ander probleem van deze maatregel is dat de huurprijzen er wel eens hoger door kunnen worden, vermoedt Laurens van de Noort. Hij is directeur van Vastgoed Belang, een vereniging van particuliere beleggers. Van de Noort: "Het moet uit de lengte of de breedte komen, de hogere investering moet worden terugverdiend."
Ook denkt Van de Noort dat particuliere beleggers er minder snel voor zullen kiezen hun huizen te verduurzamen: "Het moment dat een huurder vertrekt, is vaak aanleiding voor onderhoud of voor het investeren in duurzame aanpassingen aan een huis. Wellicht dat beleggers dat dan laten zitten."
Peter Boelhouwer is ook bang voor een stijging van de prijzen van koophuizen: "Er zal waarschijnlijk sprake zijn van een weglekeffect", Door de overdrachtsbelasting te verlagen wordt een woning feitelijk goedkoper, waardoor meer starters zich een woning kunnen veroorloven. Daardoor stijgt de vraag en op niet al te lange termijn zullen de huizenprijzen volgen.
Wat is een starter?
Boelhouwer heeft daarnaast z'n twijfels bij de uitvoerbaarheid van het plan: "De Belastingdienst moet straks controleren wie er precies een starter is. Maar hoe bepaal je dat? Behoort een stel waarvan één persoon eerder een huis heeft gekocht bijvoorbeeld ook tot de starters?"
Het ministerie van Financiën liet onderzoeksbureau Dialogic eerder een advies uitbrengen over het plan om bij de overdrachtsbelasting verschillende tarieven te gebruiken voor verschillende groepen mensen. Dat rapport stipt ook het bezwaar van Boelhouwer aan, over het vaststellen van wat een starter eigenlijk is: "Er is simpelweg geen databron die deze informatie met zekerheid kan verstrekken."
Ook werden daarin flinke vraagtekens gezet bij de doelmatigheid en doeltreffendheid van de maatregel. Het aantal starters dat een woning zal kopen neemt door de maatregel toe met 4 tot 14 procent. Tegelijkertijd zullen volgens het onderzoek de huizenprijzen met 1 procent stijgen vanwege concurrentie tussen koopstarters onderling.
Laurens van de Noort: "Het lijkt erop dat het kabinet de inkomsten die het misloopt door de overdrachtsbelasting voor starters af te schaffen, terug wil verdienen door beleggers extra te belasten. Zo worden twee groepen tegen elkaar uitgespeeld, die elkaar maar heel beperkt beconcurreren op de huizenmarkt."
