Waarom blijven de huizenprijzen stijgen, ondanks de coronacrisis?
De gemiddelde prijs van woningen blijft, ondanks de coronacrisis, stijgen. Gemiddeld werd een woning in mei verkocht voor 333.000 euro, het hoogste bedrag ooit. Dat meldt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Een effect van de coronacrisis op de huizenmarkt lijkt dus nog uit te blijven.
Belangrijk is daarbij wel dat het CBS alleen de officiële overdrachten bij de notaris meetelt. Dat betekent dat veel van de sleuteloverdrachten in mei al in gang waren gezet vóór de coronacrisis begon. Gemiddeld zitten er zo'n twee tot drie maanden tussen het moment dat de koopakte wordt getekend en de sleuteloverdracht, doordat in die periode de financiering bij een hypotheekverstrekker geregeld moet worden. De cijfers van het CBS gaan dus vaak over afspraken die al in maart of april zijn gemaakt.
Korte dip
Ook de cijfers over getekende koopakten van makelaarsvereniging NVM laten zien dat de stijging nog wel even doorzet. De afgelopen maand, van half mei tot half juni, steeg de gemiddelde prijs van een verkochte woning van 335.000 naar 345.000 euro. Ook wordt de helft van alle woningen nog boven de vraagprijs verkocht. "Aan het begin van de lockdown zagen we wel een dip in het aantal verkopen, maar dat is inmiddels weer hersteld", zegt een woordvoerder van de NVM.
Wel zien makelaars dat het aantal kijkers op een bezichtiging minder wordt. "Waar het er eerst gemiddeld twintig waren komen er nu tien geïnteresseerden langs, maar dat zijn er nog steeds heel erg veel." De makelaarsvereniging wil geen voorspellingen doen voor de toekomst, "maar een daling zien we vooralsnog niet."
Krapte en lage rente
Nog geen signalen van een crisis op de huizenmarkt dus, maar hoe komt dat? Om daar achter te komen is het goed om een vergelijking te trekken met de crises in 2008 en 2011, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. "Toen waren een aantal factoren heel anders dan nu. Zo was de woningmarkt veel ruimer terwijl die nu heel krap is", vertelt hij. "En de hypotheekrente stond toen veel hoger, wat het minder aantrekkelijk maakte om te kopen."
Het samenspel van de lage rente en de krapte op de woningmarkt zorgen er volgens hem voor dat er nog nauwelijks een effect van de coronacrisis te zien is. "Wat ook nog verschilt is dat door de coronacrisis een hele specifieke groep wordt geraakt. Mensen die werken in de evenementen- of toerismebranche zitten misschien zonder werk, maar er zijn ook sectoren die nergens last van hebben. Tijdens de vorige crises was de malaise veel breder", zegt Boelhouwer.
Spanning blijft
Boelhouwer ziet de huizenprijzen dan ook niet snel instorten, "Tenzij de crisis nog veel heftiger wordt en meer mensen hun baan kwijtraken." Als de crisis beperkt blijft tot ongeveer een half jaar verwacht Boelhouwer hoogstens dat de prijsstijgingen afvlakken. "Maar dat is allemaal afhankelijk van hoe lang het nog duurt."
Wat ook nog een verschil is tussen nu en de vorige crises is de stabiliteit van de Nederlandse woningmarkt, vertelt Marijn Snijders, directeur van Capital Value, een adviesbureau voor vastgoedbeleggingen. "De woningmarkt is door de hervormingen die toen zijn gedaan nu veel robuuster." Peter Boelhouwer sluit zich daarbij aan. "Deze crisis komt niet uit het systeem zelf. Vorige keer was het systeem verrot, maar nu is de oplossing alweer in zicht."
Snijders zegt dat het feit dat een prijsdaling uitblijft zowel goed als slecht nieuws is. "Door het woningtekort blijft de markt gezond en dalen de prijzen niet. Maar het is ook slecht nieuws, want de markt is nog steeds overspannen." Hij vertelt dat er nu een tekort is aan 315.000 woningen, en dat dat zal oplopen tot een tekort aan 415.000 woningen in 2024. "Door corona en stikstof gaan we de komende tijd waarschijnlijk nog minder bouwen, dus ik voorzie geen ontspanning van de woningmarkt."
Problematisch
En dat betekent dat het voor starters nog moeilijker wordt om een huis te kopen. "Het tekort aan woningen voor deze groep loopt op en de prijzen blijven vooralsnog stijgen", zegt Snijders. Dat ziet Peter Boelhouwer ook. "We zien dat het aantal starters op de woningmarkt al jaren afneemt. De toegang tot de woningmarkt wordt steeds problematischer."
